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“住改商”有風險,擇址要謹慎!

添加時間:2019-07-11

導讀

        按照有關規定:只要一棟樓內有一名業主反對,請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

 

        “住改商”,是指業主將住宅用途的房屋作爲商業用房或辦公用房等非居住用途房屋使用。

 

        “住改商”現象日益普遍,一定程度上擠占了小區其他居民的公共資源,並造成其他居民居住品質的降低。居民對于“住改商”侵犯其基本居住權的意見也日益增多。那麽,業主是否有權“住改商”?“住改商”需要誰同意?

 

 

        一、業主是否有權“住改商”?

 

        依據《物權法》第77條規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。根據上述法律規定可知,業主不得擅自將住宅改爲商用房屋,除非經有利害關系的業主同意。

 

        案例:擅自“住改商” 法院判排除妨害

 

        賈老先生是一小區的居民,自從樓上的業主林某將房間出租給一家公司作爲辦公場所,每天樓上人來人往的噪音嚴重影響了賈老先生作息,加之他長期患有精神衰弱症,原本安詳的晚年生活徹底被攪亂。

 

        無奈之下,賈老先生將鄰居林某訴至法院,要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意賈老先生的訴訟請求,稱自己有權自主地決定自家房屋的用途,他人無權幹涉。法院經過審理,最後支持了賈老先生的訴訟請求。

 

        法律依據:

 

        依據物權法規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

 

        此案中,林某雖僅在自家專有部分內使用房屋,但其擅自“住改商”的行爲屬于不當使用,賈老先生作爲利害關系人,有權要求林某承擔排除妨害或者賠償損失等民事責任。

 

        就如何確定利害關系業主的範圍問題,爲避免條件模糊帶來適用上的困難,《建築物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況,將有利害關系業主的範圍原則上確定爲在本棟建築物之內,該範圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行爲有利害關系的業主。

 

 

        二、“住改商”三個問題值得注意

 

        1、未經有利害關系業主同意進行“住改商”,法律後果是什麽?

 

        對此,《建築物區分所有權解釋》第10條第1款做出了相應規定,即按行爲所致損害具體情形以及受損害權利的具體類型等,有利害關系的業主有權根據《物權法》、《民法通則》等法律規定,主張排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失等民事責任。

 

        2、“住改商”中有利害關系業主的意見,是指大多數業主同意即可,還是需要全部有利害關系的業主同意?

 

        《物權法》施行後,在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。但《建築物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定,將住宅改變爲經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行爲進行抗辯的,不予支持。故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下,業主才能進行住改商。

 

 

        3、如何確定有利害關系的業主的範圍?

 

        爲合理劃定一個便于操作的有利害關系業主的認定標准,避免條件模糊帶來適用上的困難,《建築物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況,將有利害關系業主的範圍原則上確定爲在本棟建築物之內,該範圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行爲有利害關系的業主,在審判實務中也比較容易掌握和操作。

 

        三、對于鄰居擅自“住改商”的,業主有何維權途徑?

 

        首先,可由小區業委會代表業主,聯合物業公司開展清理“住改商”戶活動。

 

        小區業委會和物業公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運貨、提高超人數的“住改商”戶的水電費等措施,請走擾民公司。小區業委會和物業公司聯合對租賃房屋戶進行一種動態管理,要求租賃房屋者全部登記備案,並要簽訂不擾民承諾書等。

 

        其次,在上述措施不足以禁止擾民情況的,可向物業服務企業進行投訴,並由物業公司進行舉報。根據《物業管理條例》第46條的規定,物業服務企業應對擅自改變房屋用途的行爲予以制止,並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後,應當依法對違法行爲予以制止或者依法處理。

 

        最後, 在上述行爲依然無法解決,有利害關系的業主可以向人民法院提起相鄰權訴訟。依據《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第10條規定,業主將住宅改變爲經營性用房,未經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

 

 

 
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